這兩年中國房地產市場在““房住不炒”定位不變，穩地價、穩房價、穩預期，解決好大城市住房突出問題，增加土地供應，切實增加保障性租賃住房、共有產權住房供給“等一系列強調控政策的組合拳的調控下，逐步回歸到合理理性發展的軌道上來。從我們從市場的掌握數據看，去年的房地產市場，不管是新開盤總量，還是精裝修項目的開盤總量，都呈現不同幅度的下降。開發商為了加速資金回籠，修復“三條紅線”，從而更好的從銀行拿到融資貸款和資金支持。加速歷史開盤項目的去化節奏，樓盤的促銷手段和方法也是層出不窮，促銷和降價力度也是空前。這一定程度上加大了行業的內卷和競爭。行業一度喊出了“黑鐵時代”的來臨。

雖然行業大環境面臨了一定的風險和壓力，但是從去年整體銷售規模來看，行業還是維持了低速增長。全國商品房銷售面積為17.9億平米，同比增長1.9%。全國商品房銷售額為18.2萬億，同比增長4.6%。在新風行業整體增長壓力較大的情況下，項目渠道無疑是托底和緩解風險的最佳避風港。每年一百多萬套的精裝修新風配套規模，是任何一個企業都無法忽視的。

 

房地產項目市場，新風企業的機會城市到底在哪里？對于城市的選擇，我的建議如下：一方面要關注城市的體量和人口及產業布局情況，一方面要關注都市圈和城市群的未來城市整合和協同效應的發展機會。對于房地產行業來說，項目的周期性和節奏性開發，是行業最大的特點，其次是城鎮化的推進，人口凈流入的城市，會是機會最大的城市，因為只有人，才有市場。哪些城市有核心產業，有高新技術產業，就能夠吸引人才流入，說明這些城市就有機會。對房地產行業來說是這樣，對于供應鏈的配套企業來說，也是這樣。2021年，精裝修樓盤中新風系統配套主要城市分布于南京、無錫、杭州、西安、成都、武漢、長沙、蘇州、重慶、鄭州等城市。TOP10城市的規模，基本會占到行業整體供應規模的60%左右。如果你沒有踏準這個城市，項目市場上，如果要想有很大的市場規模是很難的。且這些城市基本都是省會城市和新一線城市，未來一段時間的規模效應持續存在，建議重點關注。

房地產項目市場，新風企業需要選擇的合作客戶是誰呢?當下的房地產規模客戶，雖然還是以碧桂園、萬科、恒大、保利、中海、融創、龍湖、金地、旭輝、綠城等頭部開發商為主要客戶。但是中國房地產行業一直都是類金融模式的資金周轉和資源整合平臺，因為，在房子的整個運轉過程中，土地是國家的，錢是銀行的，房子施工建設是建筑公司的，銷售好多還都是代理機構承擔的銷售職能，所以開發商在整個過程中，就是一個資源和資金周轉平臺。在新一輪的地產金融調控過程中，大部分頭部房企，都面臨了資金周轉和回款壓力，所以疊加到供應鏈上，對于供應商和服務商的資金支付出現了較大的風險，所以這兩年陸續暴雷了很多開發商，比如恒大、泰禾、華夏幸福、世茂、藍光等。這是頭一批房企，我想肯定也不會是最后一批，隨著房地產市場整體縮緊，供大于求，市場競爭壓力增大，陸續還會有很多開發商暴雷。

 

在這個環境下，對于企業來說，保命比掙錢掙錢更重要。要不然一不小心，踏錯了市場節奏，跳進了坑，辛辛苦苦奮斗幾十年，可能會一下子回到解放前。當前的這個環境下，開發商的選擇和貨款的及時支付能力，會成為合作的第一要素。因為對于新風這個還比較小眾的產品，企業抗風險能力本身就很弱，選準比選對更重要。所以我們建議在項目市場耕耘的新風企業們，與其和頭部開發商相愛相殺，過著刀尖上添血的日子，還不如踏踏實實選擇一些資金狀況良好，支付能力及時的區域性開發商，進行深度合作。當然對于央企、國企等資金雄厚的開發商，如果你有能力，還是需要開發和合作的，畢竟他們的資金情況會好一些。